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一房二卖情况下,相符法占领与登记备案谁优先履走?

原标题:一房二卖情况下,相符法占领与登记备案谁优先履走?

【案情简介】

2009年6月22日,原告甲与被告乙公司签署了《商品房认购制定》,由原告甲购买被告乙公司开发建设的某幼区门面房,房款总额50万元。2009年6月30日,原告甲已付购房款46万元,被告将房屋交付给原告,后原告将房屋租赁给他人行使至今。2011年1月31日,被告乙公司与第三人丙签署《商品房营业相符同》,被告乙公司再次将案涉房屋以30万元价格销售给第三人丙,当日该《商品房营业相符同》在房管部分登记备案。2019岁首,涉案房屋具备办证条件,被告将办证相关原料交付原告办证时,第三人丙到登记组织不准。原告遂将被通知至法院,第三人向法院挑出自力的诉讼乞求,原告、第三人均请求法院判令被告履走相符同,配相符办理涉案房屋权属证书的手续。

【争议焦点】

本案争议焦点是已履走了交付房屋的相符同与已履走了登记备案的相符同,在标的物重叠时谁有优先履走的效力题目。

第一栽不悦目点认为,第三人房屋营业债权答被优先履走。到现在为止商品房营业都是办理网签,并异国办理房屋预告登记的机构,故网签的效力等同于预告登记,达到办理商品房预告登记的公示效力。第三人丙与被告乙公司签署的《商品房营业相符同》已依法办理了网签,并在房管部分备案登记,其效力答大于原告与世纪公司签署的《商品房认购制定》。

第二栽不悦目点认为,原告房屋营业债权答被优先履走。原告固然异国办理网签,也异国在房管部分备案登记,但因被告已将涉案房屋交付原告相符法占领,交付房屋对房屋营业相符同销售方而言视为其已履走了相符同的主要职守。从履走水平与经济效力的角度考量,原告就涉案房屋所形成的债的乞求权占优。

【案例评析】

笔者认同第二栽不悦目点。即本案中原告甲的房屋营业债权答被优先履走。理由如下:

本案的性质属于一房二卖引首的相符同履走纠纷。对此,《第八次全国民商事审判做事会议(民事片面)纪要》第十五条规定,“审理一房数卖纠纷案件时,倘若数份相符同均有效且买受人均请求履走相符同的,清淡答遵命已经办理房屋一切权变更登记、相符法占领房屋、以及相符同履走情况、营业相符同成立先后等挨次确定权利珍惜顺位。但凶意办理登记的买受人,关于我们其权利不克优于已经相符法占领该房屋的买受人。对营业相符同的成立时间,答综相符主管组织备案时间、相符同载明的签署时间及其他证据确定”。最先,从房屋营业备案相符同登记的性质角度望。因前期案涉房屋不具备办理权属证书条件,现在原告、第三人均未办理房屋一切权变更登记手续,二者处于平等债权人的地位。本案第三人与被告间营业相符同虽已登记备案,而得以公开,但该登记的现在标在于走政组织对房地产企业的预售走为所进走的走政管理,而非授予相符同当事人因相符同而取得的债权具有的优先和对抗效力,不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“未经权利人批准责罚该不动产不发生物权效力”预登记的内容,所以也不具有宣示相符同特定债权被稀奇珍惜的法定效力。其次,从相符法占领房屋角度望。根据《最高人民法院关于审理商品房营业相符同纠纷案件适用法律若干题目的注释》第十一条“对房屋的迁移占领,视为房屋的交付行使,但当事人另有约定的除表。”的规定,被告于2009年6月30日将房屋交付给原告,由原告租赁给他人行使至今,原告对涉案房屋已现施走使占领、行使、收入的权利。至此,原告对涉案房屋的债权清晰优先于第三人。再次,从相符同履走情况角度望。原告与被告签署了《商品房认购制定》,原告按约定支付了全额购房款,被告已将涉案房屋交付原告相符法占领,交付房屋对房屋营业相符同销售方而言视为其已履走了相符同的主要职守。两边已经遵命该制定的约定各自履走了46万元购房款支付和门面房交付的职守,相符同已原形履走。所以,从履走水平与经济效力的角度考量,原告营业房屋的债权履走答优先珍惜。末了,从营业相符同成立先后角度分析。原告与被告签署的《商品房认购制定》于2009年6月22日成立,第三人与被告签署《商品房营业相符同》于2011年1月31日成立,时间阻隔一年众。第三人与被告间的相符同成立于原告与被告间相符同成立和履走之后,所以该相符同的债权珍惜顺位也不克优先于本案的原告。

综上,固然第三人与被告乙公司签署的《商品房营业相符同》办理了网签手续,但从两份营业相符同的形成时间、相符同履走、实际占领行使等情况进走考量。原告甲就购买涉案房屋所形成的债的乞求权清晰占优,答被优先履走。

(作者单位: 江苏盱眙法院审判管理办公室 万芳)

 


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